Le projet de modification n°4 du Plan Local d’Urbanisme (PLU) de Marseillan

Un avis favorable après prise en compte des remarques suivantes concernant la zone UC.
Même après réduction de la hauteur constructible à 6,5 m (UC10), l'emprise au sol possible de 60 % autorise toujours la réalisation d'habitats collectifs, qui peuvent être de grande ampleur sur certaines parcelles. Ceci en contradiction avec le caractère d'une zone où les constructions sont essentiellement composées d'habitat individuel de densité modérée.
Pour prévenir ceci, il est nécessaire de ramener la valeur de l'emprise au sol à 40 %.

> Ne pas permettre la construction d'immeuble d'habitat collectif dans les zones UC en limitant l'emprise au sol à 0,35 de terrain constructible.
>Ne pas classer les parcelles 513/598 en zone Uac mais y réaliser un espace urbain planté d'arbres à l'instar des recommandations de la DDTM de « préservation et restauration de la biodiversité de la nature en ville» (avis DDTM du 3/03/2022).
> réaliser au lieu dit « la Baraquette » un espace public pour y créer un théâtre de verdure pour des évènements culturels et/ou un champs de foire etc. Ces espaces libres et publics commencent à manquer à Marseillan puisque l'organisation de festivals et autres évènements populaires sur le port de ville ou en centre ville se font de plus en plus rares par manque de place et/ou en raison de problèmes de nuisances pour les riverains . Ainsi cet espace public et naturel répondrait aux recommandations de la DDTM en favorisant «  la convivialité et le vivre ensemble » (cf. Avis DDTM du 3/03/2022).
>respecter le cachet typique de Marseillan en conservant l'authenticité du caractère architectural du village – privilégier les réhabilitations de bâtiments existants plutôt que de réaliser de nouvelles constructions.
>prioriser la réalisation de pistes cyclables en ville pour les scolaires permettant la desserte des établissements scolaires primaires et secondaire et des équipements sportifs, périscolaires et de loisirs en toute sécurité, avant la réalisation de nouvelles pistes cyclables vers des lieux touristiques.
> projet Hélenis : ramener le nombre d'appartements prévus pour séniors (plus d'une centaine d'appartements) à un nombre compatible avec un lieu de vie à taille humaine et sur un seul niveau (RdC) avec accès sur jardin privatif et collectif . Ceci afin d'éviter l'effet "EHPAD" lié à une concentration de séniors dans un même lieu allant au delà de 70 personnes qui plus est. Or le projet présente un potentiel de plus de 200 personnes. La mixité par l'intergénérationnel dans cette réalisation devrait aussi être privilégiée.

Nous tenons tout d’abord, en préambule, à exprimer notre regret de l’absence de concertation, et notamment que le maire de MARSEILLAN n’ait pas constitué une commission ad hoc pour étudier, en amont, la modification n°4 du PLU. On constate, effectivement, au vu des observations déposées que d’autres points auraient pu faire l’objet de la présente modification. Nous regrettons par ailleurs que l’esprit de la règlementation soit complètement bafoué et en particulier le document d’orientation d’aménagement et de programmation qui stipulait en son article 3 : Orientation en terme de patrimoine, de paysage et d’environnement :
« préserver la structure architecturale des chais dans le quartier de la cave coopérative ».
La réalité, aujourd’hui, c’est un ensemble de bâtiments dont l’aspect architectural ne répond, en aucune manière, à l’environnement du quartier. Bien sûr les façades côté port ont été gardées, mais on voit bien qu’elles ne font plus corps avec les bâtiments et que tout cela est artificiel et disparaitra à terme.
Nos observations :
- Nous soulevons le problème des logements sociaux. Pourquoi les réserver aux immeubles de plus de 5 logements il suffira à un promoteur de saucissonner son projet pour être exempté de logements sociaux !

Autre remarque: pourquoi concentrer la plus grande partie des créations de LLS au sein des 2 nouvelles ZAC? Il serait plus positif et vecteur d'intégration et de bien vivre ensemble de favoriser les petits immeubles partout et de répartir équitablement la production de logement et de prévoir une grande partie de logements accessibles à la propriété.

- Art UC 1 -Réécriture de l’article UC1 visant à interdire la construction d’immeuble d’habitat collectif.

- Art UC 3 - Tout terrain enclavé est inconstructible sauf avec une servitude de passage suffisante. Il faut préciser " de 5,5 m minimum de largeur et de 100 m maximum de longueur".

- Art UC 13 - Les plantations existantes doivent être conservées ou remplacées par des plantations équivalentes pour respecter le principe E.R.C. (Eviter, Réparer, Compenser). L'abattage d'arbres doit nécessiter une autorisation (celle-ci n'est pas obligatoire pour les communes de moins de 8000 habitants (Marseillan est à 7880 habitants). Mais rien n'empêche de l'exiger Rappelons que la commune est surclassée à 10000 habitants en raison de la saison estivale (station balnéaire) où la concentration de la population dépasse de loin les 40000 habitants!
Dans cet esprit le parc Gaujal, et toutes les parcelles avec arbres comme la parcelle CB95 devraient être classées au même titre que certains domaines comme celui des Onglous (dit de la Baronne) sis route de Marseillan-plage avant le pont du maire.

- Exclure de la zone UC du port les parcelles 513 et 598 et les incorporer dans la zone UP.

- La parcelle DA94 (dont partie a été récemment rachetée par la commune) située à proximité du canal du midi doit être intégralement classée en zone NECM pour y empêcher toute construction et revivre l'affaire Nexity de la pointe des Onglous.

- Zone Uta: la supprimer et rester sur une zone UT classique. Revenir à avant la modification permettant la construction d'un hôtel de 15 mètres de hauteur et imposer une hauteur maximale de 6,5 mètres autorisant uniquement des constructions R+1. Délimiter clairement la zone des 100 mètres et y interdire toute construction. Et imposer des arbres dans tous les emplacements.

- Projet ex-Champion (actuel projet Hélénis): imposer l'implantation d'arbres dans le parking. Comme l'indique et encourage le préfet imposer une mixité sociale: c'est-à-dire imposer 35% de LLS au sein de la résidence sénioriale.
Interdire les parkings en sous-sol!! (absurdité technique et économique avec la présence d'eau dans cette zone).

- Domaine des Onglous (zone aecupr): interdire toute activité commerciale ou autre sur ce domaine, qu'elle soit temporaire ou permanente dans cette zone agricole (viticole) située entre le Bagnas et le canal au sein de plus de 50 ha de vignes. Faire classer les bâtiments si pas encore fait (pas dans la liste comme les domaines en annexes du PLU).
Ce domaine doit resté un domaine agricole au sein d'un espace protégé.

- Production de logements et projections sur 2030 obsolète et erronée! Toute la politique d'urbanisme de la commune est basée sur une estimation à 12000 habitants en 2030. Or tous les relevés de population et mouvements actuels montrent que au contraire nous sommes en décroissance démographique, avec une population vieillissante et la fuite de notre commune vers les villages voisins de nombreux ménages plus jeunes et actifs en raison des effets pervers de cette sururbanisation (plus de 1100 constructions en 2 ans) et la hausse du foncier. Il faut revoir toutes ces prévisions, d'autant que dans le SCOT en cours de révision, il est prévu également à la baisse les prévisions en terme de population.


Mme Corinne BASTIDE, 1 boulevard Lamartine
Mr Christian PINO, 15 rue Auguste Renoir
Mme Brigitte HILLARY, 15 rue Auguste Renoir

Cette modification du plu ne mentionne pas explicitement la zone Ucp (sous secteur de UC) dont les droits à construire sont déjà grévés par le PPRI. En UCp les enjeux sont fort différents.
En zone rouge du PPRI la construction de nouveaux logements est interdite. Les extensions en rdc sont limités à 20m2.
En zone rouge et bleu la construction du premier plancher habitable doit être au-dessus de la cote plus hautes eaux PHE+30cm.
Rappelons que le PPRI incite à la habitation et à la création de zones refuges en R+1 et l'adaptation ou la surrélévation des niveaux de plancher Rdc à PHE+50cm.
Rappelons l'ensemble des terrains situés dans la zone rouge du PPRI ont une cote inférieure d'au moins 50cm par rapport à la PHE.

Donc, pour un terrain sité à -100cm sous la cote plus haute eaux, le premier plancher doit se situer à au moins PHE+50cm soit +150cm au dessus du terrain, etant donné la limitation à 6m50 au niveau de la base de l'accrotère, on obtient une hauteur restante de 5m pour réaliser un R+2....

Avec une épaisseur de plancher de 30cm et de dalle de toiture isolée de 40cm, cela contraint à realiser deux niveaux de 2m15 de hauteur sous plafond ce qui est insuffisant par rapport aux standards d'habitation.
La modification n°4 pose un problème de compatibilité avec la réalisation d'aménagements et de sécurisation des zones soumises au PPRI.
Il conviendrait d'adapter la modification n°4 au cas particulier de la zone UCp afin de permettre une bonne application des mesures préconisées par le PPRI.

Le changement de hauteur en UC semble justifié sur Marseillan ville pour limiter la possible flambée de la densification offerte par ht max = 10m - Soit.
Mais la zone UCp, qui est un sous secteur de UC devra suivre les même règles. Or une bonne partie de UCp (Marseillan Plage) est aussi soumise au PPRI (inondation et déferlement), souvent en zone rouge, aléas fort etc - ce qui contraint déjà énormément les possibilités de construction.
La cote des plus hautes eaux impose un plancher bas déjà surélevé par rapport au sol. La limitation de hauteur à 6.50m //t au sol va en fait revenir à limiter les constructions possibles à 1 seul niveau confortable ou à 2 niveaux très bas de plafonds si l'on considère des épaisseurs d'isolation en cohérence avec les recherches de performances énergétiques actuelles et futures.
Exemple :
terrain à +1.30m ngf
cote PHE à +2.00 ngf
le plancher bas devrait être 30cm au dessus de la cote PHE, donc au moins +1.00m au dessus du terrain
restent 5.50m pour la construction jusqu'au bas de l'acrotère
- 0.40m mini de complexe de toit isolé correctement (R>7)
- 0.20m d'épaisseur de plancher/plafond intermédiaire
restent donc au mieux 4.90m de hauteur habitable.
Soit 2.45m max de hauteur de plafond par niveaux...
Cela ne laisse pas beaucoup de marge pour la qualité architecturale...!

Et si le terrain est plus bas en ngf, cela sera pire, les hauteurs d'étages seront encore plus limitées. Cela revient donc à limiter la constructibilité à 1 seul niveau, pas à R+1 comme indiqué dans la modification du PLU.

Cela ne va vraiment pas dans le sens :
- d'une architecture qualitative et performante
- de la limitation pourtant essentielle de l'étalement urbain, et de la densification de l'urbanisation en limitant la consommation du territoire... (la ville sur la ville)
- ni de la création de logements sociaux qui est, rappelons le (puisque certains semblent l'oublier), une obligation légale dictée par la loi Solidarité et renouvellement urbain (SRU) et le contrat de mixité sociale (CMS) communal...

Peut-être la hauteur max autorisée devrait au moins intégrer cette notion du PPRI et être définie en relation avec la cote des plus hautes eaux et non aveuglément par la hauteur par rapport au terrain "naturel"?
Ou faut-il faire le distingo entre UC et UCp dans la modification? Ou étudier plus finement les sous-secteurs de UC pour adapter mieux la modification du PLU?

Bonjour,
Je suis contre ce projet d'urbanisme visant à rajouter des logements sociaux, dans des zones non adaptées et dans lesquelles il n'y a pas la place.
Au risque de dénaturer les environs, et de troubler de manière définitive le calme et le bon-vivre des riverains, avec egalement trop de monde et trop de passage en prévision.
D'une manière globale je ne souhaite aucun nouvel aménagement en vue d'une augmentation du nombre de logements sur les zones UA, UC, UD, 1UA & 2UA du PLU.
Cordialement,

Bonjour,
Je suis contre ce projet d'urbanisme visant à rajouter des logements sociaux, dans des zones non adaptées et dans lesquelles il n'y a pas la place.
Au risque de dénaturer les environs, et de troubler de manière définitive le calme et le bon-vivre des riverains, avec egalement trop de monde et trop de passage en prévision.
D'une manière globale je ne souhaite aucun nouvel aménagement en vue d'une augmentation du nombre de logements sur les zones UA, UC, UD, 1UA & 2UA.
Cordialement,

je suis favorable à la diminution de la hauteur de construction.

Favorable .

Bonjour,

Je suis favorable à la modification n°4 du PLU et plus particulièrement à l’objectif n°3, c’est-à-dire la diminution de la hauteur maximale actuelle en zone UC de 10m avec un nombre d’étages non défini pour une nouvelle hauteur maximale de 6.5m avec un R+1.
En effet je réside dans une zone -UC- pavillonnaire et cette nouvelle hauteur de 6.5m en R+1 est la seule compatible au caractère pavillonnaire et à sa qualité de vie, qui est celle de Marseillan…
Cordialement,

M. Joël GUICHARD

Quoique tout à fait conscient de l'importance de logements sociaux, il est primordial de ne pas détruire le patrimoine existant et ne pas défigurer les zones pavillonnaires ni transformer une commune super agréable et accueillante en zone "dortoir" et en tours ou murs défigurant le paysage et l'environnement des bâtiments existants..
NON aux bâtiments de plus de 6m50 de hauteur.. et à la multiplication de zones bétonnées augmentant les risques d'inondations ou de submersion..

Les zones pavillonnaires doivent le rester. Il est bon d'avoir limité la zone UC à R+1.
Les logements sociaux doivent pouvoir s'intégrer de manière limitée dans ces zones.

Je suis favorable pour diminuer le nombre d'étages mais je ne suis pas pour une augmentation de logement social !

Je suis favorable pour diminuer le nombre d'étages mais je ne suis pas pour une augmentation de logement social !

"

Projet Helenis:
Ce projet va nuire aux citoyens puisque les 2 parkings du théâtre et celui de la poste sont déjà saturés les jours de marché et de manifestations au port.
Parcelles 513/598 :
Des constructions nlles, R+3,programmées au bord de la lagune de THAU, classée zone NATURA 2000, vont générer des pollutions,alors que Marseillan est situé dans un couloir aérien d'oiseaux migrateurs.
Il serait plus judicieux de classer ces parcelles en ZONE UC.
La baraquette :
Le terrain étant hypothéqué des projets immobiliers deviennent caduques.
Pour rappel, la plage de Tabarka est classée zone NATURA 2000.

Avis favorable sous réserve d'apporter les précisions suivantes à certains articles concernant la zone UC de la modification n°4 du PLU de Marseillan:
> Art UC 1 - Occupations et utilisations du sol interdites :
- "les constructions destinées à des immeubles d'habitat collectif".
En effet dans la jurisprudence, certains magistrats ne reconnaissent pas le caractère réglementaire de la description de la Zone. Tel que décrit, le caractère actuel de la Zone UC à savoir "les constructions essentiellement composées d'habitat individuel de densité modérée" ne garantit pas le maintien futur du caractère exclusivement pavillonnaire de la Zone.
> Art UC 3 - Tout terrain enclavé est inconstructible sauf avec une servitude de passage suffisante. Il faut préciser " de 5,5 m minimum de largeur et de 100 m maximum de longueur".
> Art UC 4 - les constructions d'habitat individuel seront autosuffisantes en matière d'énergie voir à énergie positive
> Art UC 9 - Emprise au sol des constructions:
Le maintien à 60% de la superficie du terrain de l'emprise au sol de toute construction permet toujours de construire des immeubles d'habitat collectif malgré la réduction à 6,5m à l'égout du toit (UC 10). En effet ce maintien à 60% constitue une augmentation des droits à construire par rapport à l'ancien POS et la suppression du COS de 0,40, ce qui est contraire au respect de la densité modérée de la zone UC; un COS de 0,40 permettrait seulement de construire en R+1 un bâtiment d'habitat individuel de seulement 20% d'emprise au sol.
Ramener à 40% l'emprise au sol maximale est un compromis raisonnable qui respecte la densité modérée (soit environ 40 logement à l'hectare).
> Art UC 13 - Les plantations existantes doivent être conservées ou remplacées par des plantations équivalentes pour respecter le principe E.R.C. (Eviter, Réparer, Compenser). L'abattage d'arbres doit nécessiter une autorisation (celle-ci n'est pas obligatoire pour les communes de moins de 8000 habitants mais rien n'empêche de l'exiger d'autant que Marseillan compte environ 7800 Hab.).
- Les arbres abattus seront remplacés en nombre égal et pour compenser la maturité des arbres abattus il sera créé en ville, en nombre égal une mini forêt constituant un îlot de fraicheur en cette période irréversible de réchauffement climatique.
Par ailleurs, dans la zone portuaire déjà suffisamment "massacrée" par les immeubles d'habitat collectif Promeo et Nexity et critiquée par les marseillanais au vu du résultat visible aujourd'hui, il est inacceptable que la modification n°4 du PLU autorise la construction de nouveaux immeubles sur les parcelles 513/598 de l'ancienne brasserie . Pourquoi pas y créer une "mini-forêt" au bénéfice des promeneurs de la belle scribotte.

Bonjour
Je ne souhaite pas que les futures constructions soient plus hautes que le PLU actuel.
Cela dénaturera complètement la ville, ce qui serait préjudiciable.
Les hauteurs actuelles sont largement suffisantes

J'attire l'attention de Monsieur le Commissaire enquêteur sur les points suivants :

-Le projet Helenis :
Résidence senior, place du théâtre et à proximité immédiate du port a deux inconvénients majeurs : la diminution de plus de la moitié des parkings publics, et la création de parkings privés et souterrains qui seraient en zone inondable par simple infiltration (largement au dessous du niveau de l'eau de la lagune de Thau). Un tel projet doit être amendé.

-Le classement en zone Uac des parcelles 513/598 :
Il permettrait la construction d'immeubles R+3, 12,5 m (avec R+4 possible en sous pente). Cela impliquerait une densification majeure d'un quartier mitoyen du port, déjà extrêmement dégradé par la réalisation des blocs d'immeubles Promeo et Nexity. Il est impératif de classer cette zone en UC afin d'y limiter les hauteurs constructibles.

-Le maintien du classement de la zone UT et UTa "en l'état" :
Il correspondait à un projet immobilier dit "la Baraquette" qui n'a pas abouti et dont la justice a mis sous séquestres les terrains le 9 mars 2022. Il est nécessaire de requalifier cette zone en UC pour éviter un nouveau projet d'immeubles en bord immédiat de la lagune de Thau.

- point positif : baisse des constructions
- ne pas construire d'immeubles et tours dans zones pavillonnaires
- faire du logement social à l'extérieur de la ville
- respect du cadre et du cachet de Marseillan (ne plus construire en centre-ville des immeubles en béton defigurant le port)
- conserver et restaurer des immeubles anciens

- point positif : baisse des constructions
- ne pas construire d'immeubles et tours dans zones pavillonnaires
- faire du logement social à l'extérieur de la ville
- respect du cadre et du cachet de Marseillan (ne plus construire en centre-ville des immeubles en béton defigurant le port)
- conserver et restaurer des immeubles anciens

1. Classifier UC la zone de la Baraquette pour éviter de revivre le fiasco actuel
2. Limiter la hauteur des constructions en centre ville
3. Protéger la zone autour du port pour en conserver son cachet et éviter les construction Nexity qui défigurent la zone
4. restaurer les zones de cheminements doux entre la belle scribote et le port ; assurer la protection des piétons et vélos sur la seule voie circulable faisant la liaison etre ces 2 points

Concernant le projet de modification n°4 du PLU de Marseillan :

1ère observation : Les communes qui construisent actuellement des logements sociaux, pour répondre aux normes d'écoconstruction et dans le souci de préservation des ressources, et afin de limiter leur impact, optent pour des constructions qui s'élèvent, plutôt que d'étendre les surfaces de terrain exploité. Dans ce contexte, comment comptez-vous mettre en adéquation votre volonté d'augmenter le nombre de logements sociaux et d'en limiter leur hauteur, avec les préconisations de préservation des ressources ?

2ème observation : Limiter et réduire les hauteurs des constructions en zones inondables (cf PPRI) va à l'encontre des dispositions de protection des populations vivant dans ces zones. L'incitation à vivre en Rez de Chaussée ou R+1, aggrave les risques et les conséquences sur les populations en cas d'inondation ou de submersion.